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| 延边房产网-延吉房产网-阿拉里房产网 2010-06-29 09:17:25 作者：SystemMaster 来源： 文字：【大】【中】【小】 |
对于京沪市场，热钱也不会轻易放弃。按照国际发展的经验，除了传统豪宅投资，人均GDP达到8000美元的经济实体中，商用（办公楼商场等）不动产将逐步成为地产业投资的新主角。
“事实上，上海的商业地产一直没有好好炒过。”张海说，2009年第二季度开始，海外热钱逐步进入商业地产领域。那也正是上海商业地产最低迷的时候。
公开数据显示，2009年第二季度，上海甲级写字楼市场整体租金较上一季度下跌9.0%，半年跌幅达14.6%，总体空置率也创2005年以来新高，达到14.1%。其中，超甲级写字楼和普通甲级写字楼的平均空置率分别达到18.8%和12.5%。环球金融中心、恒隆广场、金茂大厦等上海最高端的超甲级写字楼租金，无一例外全部跌破日每平方米10元。
商业地产方面，2009年一季度，上海商铺租金也在持续10年上涨后见顶回调。环比上一季度，上海的商铺平均租金下跌了1.4%，为每平方米每天47元。
“当时很多小投资者开始抛售商铺和写字楼，相比住宅的大赚特赚，很多人在写字楼和商铺里面埋伏了一两年，最后却是亏本出来的。”和基金相比，王浩是个小投资者。
王浩原本也靠炒房起家，目前依然是一个温州炒房群体的牵头人。2007年底，在上海拥有100多套住宅的王浩出于分散风险的考虑，购买了一些商铺和写字楼，“上海周边一些小城市推出了包租的商铺，我也买了很多。”
在原先的设想中，商铺和写字楼升值虽慢，却能提供稳定的资金回报，“细水长流，特别是昆山、桐乡一些小城市的商铺，还承诺帮我们租出去，合同上写明每年8%的回报。”但最后的结果是，王浩在2009年初将这些资产全部亏本抛出，把资金又重新投到住宅市场。
“炒住宅的专业要求是小学程度，炒商业地产起码要是博士以上。”张海说，和住宅的居住特性不同，商业地产讲究的是功能性，装修、外观、市政配套，“最重要的是，基金收购商业物业之后并不是坐等升值的，而是要通过对项目的定位、物业管理等方面进行改造，主动提升物业价值。当然，前提是你要先在众多的项目中找到真正有潜力的。”
“虽然都是地产，但差别实在太大了。如果只是买下来等升值的话，买住宅的成功率至少是95%，买商业地产的成功率最多不过30%。”王浩说，“我认识的投资客，真正能在商业地产上赚大钱的很少，比如很多人听到‘动线’，根本就不懂什么意思。”
“动线”是建筑与室内设计用语，意指人在室内室外移动的点，连起来就成为动线。在购物中心或者百货公司里，同一层商铺的租金和售价，会因为动线影响而悬殊巨大。
王浩说，相对于国外热钱，国内游资基本还处于高抛低吸的初级阶段，“大多也就是买几个商铺房来租的水平。”
至于把钱投入股市甚至是股指期货市场，他从未考虑过，“炒房团的人求的是稳，风险小，平稳获益，这跟股市和股市期货大起大落的高风险特性是完全不同的。我周围很多人，手上有闲钱的时候就买点股票，但真要说把这作主业还是不可能的。说白了，还是专业性的问题。”
风险稍低的黄金投资王浩也看不上，“2009年国际金价大涨，现在买黄金也就是保值，但保值能比得上房子吗？要么就炒现货，但现在到处都是骗子，一不小心就骗光。”
王浩说，这就是炒房团的无奈，“除了买住宅等涨价，别的我们什么都不会，也不大敢去做。”
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